Zákon o krátkodobom nájme bytu

Dňa 01.05.2014 nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Predmetný zákon má podľa zákonodarcu za úlohu pomáhať pri rozvoji a riešení otázky súkromného trhového nájomného bývania v Slovenskej republike. 
Čo tento zákon prináša uvádzame v základných rysoch v nasledujúcom článku.

Zákon o krátkodobom nájme bytu reaguje na to, že súkromné nájomné bývanie v Slovenskej republiky nie je v porovnaní s inými štátmi rozvinuté a je aj značne poddimenzované. Zdôvodňuje sa to historickými súvislosťami, nevyváženým postavením prenajímateľa a nájomcu podľa doterajšej platnej právnej úpravy v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb.). Súčasne je v Slovenskej republike značná orientácia obyvateľov na súkromné vlastníctvo bytov oproti nájomnému bývaniu, ako je to v iných štátoch, čo spôsobuje aj slabú geografickú mobilitu.

Na úvod je nutné poznamenať, že zákon o krátkodobom nájme bytu je vo vzťahu k Občianskemu zákonníku zákonom špeciálnym, a teda úprava v Občianskom zákonníku sa na právne vzťahy krátkobého nájmu bytu použije len v prípade, ak zákon o krátkodobom nájme bytu uvedené skutočnosti neupravuje. Zákon o krátkodobom nájme bytu však vyslovene ustanovuje, ktoré ustanovenia Občianskeho zákonníka sa na nájom podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nevťahujú.

Zákon o krátkodobom nájme bytu sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov (napr. zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní) - tzv. sociálne byty, nájomné pomery v služobných bytoch, družstevných bytoch, v bytoch vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov.

Krátkodobý nájom bytu sa zakladá na základe písomnej nájomnej zmluvy, ktorá pre jej platnosť vyžaduje zákonom stanovené náležitosti (§ 3) a nájom vrátane jeho predĺženia trvá najviac šesť rokov. Zmluvné strany (prenajímateľ a nájomca) si navzájom poskytnú najmenej jedno vyhotovenie takejto písomnej nájomnej zmluvy. 

Nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu sa uzatvára na dobu určitú, najdlhšie na dva roky, pričom na základe dohody zmluvných strán možno tento nájom za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát.
Podstatnými náležitosťami nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu sú:
a) identifikačné údaje zmluvných strán (pri fyzických osobách je to meno a priezvisko, miesto trvalého bydliska, dátum narodenia, a navyše obchodné meno, miesto podnikania a IČO pri fyzických osobách podnikateľoch; pri právnických osobách obchodné meno, sídlo, IČO a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať za právnickú osobu,
b) označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
c) určenie výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušnstva (prípadne spôsob určenia),
d) opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, ktoré sú prenajímateľovi v čase uzavretia nájomnej zmluvy známe,
e) určenie doby nájmu,
f) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Zákon stanovuje pomerne dôležitú skutočnosť týkajúcu sa prenajímateľa. Pokiaľ prenajímateľ nesplní svoju povinnosť registrácie na daňovom úrade, tak je vylúčené použitie určitých zákonných ustanovení zákona o krátkodobom nájme bytu (predčasné ukončenie nájmu bytu), ktoré sú skôr v prospech prenajímateľa, a uplatní sa zákonná úprava v Občianskom zákonníku. Prenajímateľ je povinný splnenie svojej registračnej povinnosti nájomcovi preukázať.

Pomerne je novo zakotvená možnosť zmluvných strán v nájomnej zmluve o krátkodobom nájme bytu dohodnúť peňažnú zábezpeku, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody, alebo inými pohľadávkami. Výška zábezpeky je však stanovená zákonom na maximálnu sumu trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené poskytované s užívaním bytu. Pre úplnosť je potrebné uviesť, že takéto peňažné zábezpeky sa v praxi používali už doteraz (označené ako kaucia, depozit a pod.), pričom však bola zachovaná miera zmluvnej slobody, čo terajšia právna úprava limituje. Zákon o krátkodobom nájme bytu stanovuje podmienky vrátenia peňažnej zábezpeky.
Zánik krátkodobého nájmu nastáva uplynutím doby nájmu, dohodou zmluvných strán, písomnou výpoveďou, písomným odstúpením, alebo zánikom nájmu.

Zmenou nájomnej zmluvy o krátkodobom nájme bytu oproti nájomej zmluve podľa Občianskeho zákonníka je plynutie a dĺžka výpovedných lehôt. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcom po dni, v ktorom bola výpoveď doručená druhej zmluvnej strany. Dĺžka výpovedných lehôt je podľa dôvodov výpovede stanovená tak, že nemôže byť kratšia ako jeden mesiac, prípadne 15 dní. Začiatok plynutia výpovednej lehoty a dĺžka výpovednej lehoty v Občianskom zákonníku sú stanovené prísnejšie.

Záverom uvádzame, že možno očakávať postupnú zmenu nájomných vzťahov k bytom založených pôvodne podľa Občianskeho zákonníka na nájomné vzťahy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, keďže uvedená právna úprava je v určitom smere pre prenajímateľa priaznivejšia oproti chránenému nájmu podľa Občianskeho zákonníka. Bude však zaujímavé sledovať, aké nedostatky právnej úpravy z praxe vyplynú, a ako sa s tým vyporiadajú nielen samotné zmluvné strany takýchto nájomých zmlúv, ale i súdy.